Капитальный ремонт и реконструкция – в чем различия?

Достаточно часто в нашей практике встречаются задачи по модернизации существующего здания: замена фасада и остекления, изменение планировок и другие локальные улучшения. В Статье 1 Градостроительного кодекса даются определения таких мероприятий. Согласно ей эти виды работ могут быть отнесены либо к реконструкции, либо к капитальному ремонту.

Специально приводим определения из ГрадКодекса, выделив относящиеся к модернизации части:

Как видим, различия между капитальным ремонтом и реконструкцией в части ремонта здания не очень четкие, поэтому постоянно возникает вопрос, что считать реконструкцией, а что капитальным ремонтом. Проектировщику проще зачастую назвать любые изменения реконструкцией, однако для застройщика название работ очень принципиально.

По порядку прохождения процедур реконструкция ничем не отличается от нового строительства со всеми вытекающими затратными по времени и средствам мероприятиями: получением ГПЗУ, разработкой проектной документации и прохождением экспертизы, получением разрешения на строительство (разрешения на реконструкцию не существует, это одна и та же процедура) и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Да, и на период реконструкции необходимо объект выводить из эксплуатации, оформлять дополнительное соглашение к договору аренды земли с повышенной арендной ставкой на период строительства.

Разумеется, застройщик всеми силами хочет оформить все работы как капитальный ремонт, однако различные проверяющие органы, контролирующие самострой в городе, из-за отсутствия четких критериев могут прийти на объект и выписать штраф за самострой. В нашей практике был случай, когда на одном объекте была совершена замена одного перекрытия из трех (деревянное меняли на бетонное), и пришедшие на стройку представители Мосгосстройнадзора утверждали, что замена одного из трех перекрытий – это еще капитальный ремонт (так как подпадает под замену отдельных элементов несущий строительных конструкций), а вот если бы мы меняли два перекрытия – это уже реконструкция. Разумеется, нормативную базу для данного заявления нам не предоставили.

В Москве разобраться, что и как называть, можно с помощью Постановления Правительства Москвы № 432 от 27 августа 2012 года «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется». Там подробно прописаны виды работ, для которых не требуется оформлять разрешение, соответственно, эти работы можно смело называть капитальным ремонтом.

Например, для нежилых зданий будет являться капитальным ремонтом (выделили наиболее частые ситуации):

• Устройство проемов в перегородках, ненесущих и несущих стенах и перекрытиях, в том числе с устройством внутренних лестниц без установки оборудования лифтов, эскалаторов, травалаторов и т.п;
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах, цоколях и т.д.);
• Создание и (или) изменение входных групп (лестниц, крылец, ступеней, пандусов и других площадок) в подвальные либо цокольные этажи (в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания над приямками) или на первые этажи зданий общей площадью не более 15 кв. м - без устройства фундамента;
• Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений, без надстройки стен, в том числе наружных, нижерасположенного этажа, создания капитальных надстроек;
• Устройство (не предусматривающее организацию помещения) навесов и козырьков в пределах габаритов существующих внешних элементов здания (дебаркадеров, крылец, площадок, приямков, лестниц, стилобатов и т.п.)

Как видно, список достаточно большой и позволяет реализовать большой спектр перепланировки и модернизации существующего здания под современное использование, без дополнительных затрат со стороны Застройщика.

Думаем, что при выполнении работ не в Москве можно ориентироваться на это постановление при рассмотрении вопроса об отнесении планируемых работ к реконструкции или капитальному ремонту.

Наш сайт: mosarcons

Telegram-канал: МосАрхКонсалТ